Pahami Tentang BPHTB Sebelum Melakukan Jual Beli Rumah

Ketika membeli properti, Sahabat NUA akan dihadapkan dengan banyak biaya. Salah satu yang perlu dibayarkan oleh pembeli di antaranya adalah BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Bea ini berbeda dengan pungutan pajak yang harus dibayarkan saat transaksi properti.

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ini perlu dibayarkan sebelum transaksi berlangsung, serta sebelum Akta Jual Beli dibuat dan ditandatangani. Untuk selengkapnya, mari kita bahas bersama pengertian dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, objek, tarif, dan cara menghitungnya.

Apa Itu BPHTB?

BPHTB adalah pungutan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan diatur dalam UU Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.

Pungutan bea ini berlaku ketika Sahabat NUA membeli properti dalam bentuk rumah atau tanah. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ini perlu dibayarkan kepada Badan Pendapatan Daerah Kabupaten atau Kota di mana lokasi properti tersebut berada.

Selain ketika membeli rumah dan tanah, pungutan bea ini juga diberlakukan untuk setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan dalam kondisi lain. Misalnya saja saat menerima tanah dan rumah warisan atau hibah wasiat yang diterima secara perorangan dan masih banyak lagi yang akan kita bahas selanjutnya.

Objek BPHTB

Terkait pungutan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, ada beberapa objek yang dikenakan dan tidak dikenakan pungutan. Berikut penjelasannya.

Objek Dikenakan Tarif BPHTB

Ketentuan objek yang dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sudah diatur dalam Pasal 85 ayat (1) UU 28/2009. Berikut daftar objek yang dimaksud:

• Jual beli
• Pertukaran
• Hibah
• Waris
• Hibah wasiat
• Hadiah
• Penunjukan pembeli saat lelang
• Pemasukan dalam perseroan maupun badan hukum lain
• Pemisahan hak yang menyebabkan peralihan
• Pelaksanaan putusan hakim dengan kekuatan hukum tetap
• Peleburan usaha
• Penggabungan usaha
• Pemekaran usaha
• Hasil lelang dengan non-eksekusi

Perlu diketahui juga bahwa hak dasar yang menjadi objek Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan di antaranya adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, dan Hak Pengelolaan.

Objek yang Tidak Dikenakan BPHTB

Ada catatan lain terkait objek BPHTB. Ternyata ada beberapa pihak yang terbebaskan dari bea ini. Keenam pihak tersebut adalah:

• Perwakilan diplomatik, konsulat berdasar perlakuan timbal balik
• Negara untuk penyelenggaraan pemerintah atau pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum
• Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan Menteri Keuangan
• Seorang individu atau badan karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama
• Wakaf atau warisan
• Digunakan untuk kepentingan ibadah

Tarif yang Ditetapkan

Tarif yang ditentukan untuk Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ini adalah 5% dari NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) yang dikurangi dengan NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak).

Perlu diketahui bahwa besar nominal NPOPTKP di setiap daerah itu berbeda-beda. Namun dalam UU Nomor 28 Tahun 2009 pasal 87 ayat 4, telah ditetapkan bahwa besaran paling rendah untuk NPOPTKP setiap individu wajib pajak adalah Rp 60.000.000,00.

Oleh karena itu, ketika hendak menghitung tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, sebaiknya kamu cari tahu dulu besaran nilai NPOPTKP yang ada di daerah tersebut. Sedangkan besar NPOP merupakan harga jual dari rumah atau tanah yang dimaksud.

Cara Menghitung

Setelah tahu tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, maka kamu bisa mulai menghitung. Caranya sangat mudah. Mari simak contoh kasusnya. Andaikan ada rumah yang akan dijual dengan harga Rp 900.000.000,00. Kemudian NJOPTKP daerah setempat adalah Rp 70.000.000,00. Maka perhitungannya adalah sebagai berikut

BPHTB = 5% x (NJOP – NJOPTKP)

BPHTB = 5% x (Rp 900.000.000,00 – Rp 70.000.000,00)

BPHTB = 5% x Rp 830.000.000,00

BPHTB = Rp 41.500.000,00

Dengan demikian, besar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang perlu dibayarkan kepada Badan Pendapatan Daerah setempat adalah Rp 41.500.000,00.

Persyaratan Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

Ketika hendak membayarkan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ini, kamu perlu melengkapi persyaratan dokumen berikut ini:

• SSPD (Surat Setoran Pajak Daerah)
• Fotokopi SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang)
• PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) pada tahun transaksi terjadi
• Fotokopi KTP (Kartu Tanda Penduduk) wajib pajak
• Fotokopi STTS (Surat Tanda Terima Setoran) atau struk ATM (Anjungan Tunai Mandiri) sebagai bukti pembayaran PBB selama 5 tahun terakhir
• Fotokopi bukti kepemilikan seperti sertifikat, serta letter C atau girik

Jika kamu mau membayarkan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan karena mendapatkan properti hibah atau warisan, maka persyaratan yang perlu dilengkapi adalah:

• SSPD (Surat Setoran Pajak Daerah)
• Fotokopi SPPT PBB pada tahun yang bersangkutan
• Fotokopi KTP wajib pajak
• Fotokopi STTS atau struk ATM sebagai bukti pembayaran PBB selama 5 tahun terakhir
• Fotokopi bukti kepemilikan seperti sertifikat, serta letter C atau girik
• Fotokopi Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah
• Fotokopi KK (Kartu Keluarga)

Ketentuan BPHTB

Agar unsur legalitas terpenuhi, proses pemindahtanganan hak atas tanah dan bangunan akan dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)/notaris. Ketentuannya diatur dalam Pasal 91 dan Pasal 92 UU PDRD. Setelah pihak wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran BPHTB, maka PPAT/notaris akan menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan bangunan.

Selanjutnya, kepala kantor yang membidangi pelayanan lelang negara dan kepala yang membidangi pertanahan hanya dapat menandatangani risalah lelang perolehan hak tersebut setelah wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak. Pembuatan akta atau risalah lelang kemudian akan dilaporkan kepada kepala daerah paling lambat pada tangga 10 bulan berikutnya.

Perbedaan Antara Bea dan Pajak yang Perlu Dipahami

Saking banyaknya biaya-biaya yang perlu dibayarkan ketika melakukan transaksi jual-beli rumah, tentu kamu jadi bingung. Apa bedanya pungutan bea dan pajak? Pasalnya selain Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, ada juga pajak rumah mewah, PPh, dan PPN.

Dari segi waktu pembayaran, bea dibayarkan terlebih dulu sebelum transaksi jual beli benar-benar dilaksanakan. Itulah mengapa Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dibayarkan sebelum Akta Jual Beli dibuat dan disahkan oleh PPAT/notaris. Contoh lainnya adalah saat menandatangani surat perjanjian atau pernyataan yang menggunakan materai. Kamu sudah membayarkan bea materai (terjadi saat beli materai), walaupun kamu belum menandatangani surat tersebut. Surat tersebut akan dianggap sah jika sudah ada tanda tangan di atas materai.

Perbedaan lainnya yang mendasar di antara bea dan pajak adalah, frekuensi pembayarannya. Untuk pembayaran bea, kamu dapat melakukannya secara berulang kali dan tidak terikat oleh waktu. Dalam kasus Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, kamu bebas melakukannya kapan saja ketika siap. Tidak ada tenggat waktu yang diberikan.

Berbeda dengan pajak yang ada tenggat waktu pembayaran sehingga kamu harus tepat waktu agar tidak dikenai denda. Pembayaran pajak dilakukan setahun sekali. Misalnya saja PPh, PBB, dan sebagainya.

Urusan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ketika mau beli rumah memang cukup merepotkan. Belum lagi dengan tambahan biaya lainnya yang perlu dilunasi agar transaksi jual beli rumah bisa berjalan dengan lancar.

Untuk melihat informasi lebih lengkapnya, Sahabat NUA bisa kunjungi website kami di All Project NUA Properti dan dapatkan banyak penawaran yang menarik dan terbaik melaluiWhatsApp Business kami.

 

Sumber: https://www.dekoruma.com/artikel/114844/memahami-bphtb